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房奴警惕被回购洗白

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天上凤凰 发布于: 2015-8-25 00:37 10840 次浏览 1 位用户参与讨论
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近年来,成都良好国产婴幼儿奶粉品牌的房产市场现状,让不国内奶粉10强少成都人以按揭贷款的适合中国宝宝的奶粉形式圆了自己的居家梦哪个牌子奶粉不上火,不少的购房者却没有[url=http://qqhr.hljnews.cn/system/2015/06/18/010233652.shtml]什么婴幼儿奶粉适合中国宝宝[/url不少的购房者却没有经过理智思考,实际估量自身的经济实力,就匆匆加入了“房奴”的行列。不少购房者因为自己的不懂法、对合同的不关注,而遭遇了一场场意想不到的“梦魇”。其中,给购房者带来危害最严重的莫过于“回购条款”。这一条款本身是一种中立的机制,但是由于购房者对此的不重视,就会引得个别不良的开发商趁机牟利,让不明真相的购房者钱、房两空,甚至背上债务。究竟是开发商造成了购房者的损失?还是购房者因为自己对“回购条款”的不理解造成了损失?件件触目惊心的真实事例,让我们不得不对“回购条款”进行深入的剖析。

当“房奴”遭遇回购

案例一>>>

业主遭遇回购损失惨重

李先生于2003年6月4日在城西购买了一套住宅。在与开发商签订购房合同的补充协议中约定:“商品房开发商在为购房者承担了个人住房借款合同中约定的担保责任后,开发商有权收回购房者所购房产,用以抵付购房者所欠银行全部贷款本息、罚息及未履行付款义务的违约金等,剩余部分退还购房者”。李先生在办理按揭贷款时,与开发商、贷款银行签定个人住房借款合同中约定:“借款人连续三个付款期或在合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息,银行有权宣布借款合同提前到期,并有权要求保证人履行保证义务或对借款人所购房产进行回购”。

后因李先生未按时履行还款义务,连续违约三期以上,银行按照借款合同的约定要求李某提前还款,并通知开发商承担担保责任。开发商遂向银行支付李某所欠全部贷款本息,罚息及银行因实现债权而支出的费用。开发商承担了保证责任后,通知李某要按照回购条款收回其房产。这时,李先生向开发商提出愿意偿还上述费用,要求开发商为其办理产权遭到开发商拒绝。

损失:钱、房两空

根据《中华人民共和国合同法》的相关规定,上述案例一中回购协议已经成立。协议中的主体双方平等,内容合法,标的物明确,只是对房屋回购价格的约定不明,那么按照《合同法》的规定,该协议属于部分条款约定不明的合同,属于有效合同,约定不明不影响它的法律效力,购房者和开发商完全可以依据合同法有关条款对这部分不明的部分进行确定,但不能因此否认合同的成立和效力。

在本案中,回购条款给李先生带来的损失是相当巨大的。

首先,李先生丧失了对房产的所有权及首付款。在现实生活中,如果购房者未入住小区时,开发商会更好操作。一般会采取强制措施禁止购房者入住并将房产另行处置。

其次,李先生有可能损失房产价格的增值部分。在现实生活中,开发商一般在回购协议中并不约定回购房产的价格,在承担担保责任后,往往会按照原买卖合同约定的价格将

房产收回,虽然双方可以就价格进行协商,但实际上往往会比市场价值低,因此,由开发商回购房产会造成购房者房产增值利润的损失。

另外,开发商处置房产的房款一般用于抵付购房者所欠银行的贷款本息、罚息及执行费用等,再加上开发商按照购房合同的约定收取违约金后,剩余返还给购房者的部分已不多。

案例二>>>开发商未执行回购利益受损

何女士于2003年1月11日同样购买了位于城西某楼盘的住宅一套后,并未与开发商约定回购条款。在办理按揭贷款时,与开发商、贷款银行签定个人住房借款合同中约定:“借款人连续三个付款期或在合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息,银行有权宣布借款合同提前到期,并有权要求保证人履行保证义务或对借款人所购房产进行回购”。

签订借款合同后,开发商未及时为购房者办理分户产权,导致迟迟不能办理抵押登记,开发商也一直不能免除其应承担的担保责任。后因何女士未能按时履行还款义务,连续违约三期以上,银行按照借款合同的约定要求其提前还款,并通知开发商承担担保责任。何女士及开发商均未履行还款义务。银行遂向法院申请强制执行何女士及担保人开发商。执行过程中,因何女士个人无力偿还贷款且其房产也存在拍卖的障碍,法院直接划扣了开发商帐户上的资金,用以支付李某所欠全部贷款本息,罚息及执行费用等费用。开发商承担了保证责任后,向法院起诉,要求何某偿还上述费用。在取得有效判决后,开发商向法院申请强制执行何女士,但在执行过程中,何女士的其他6个债权人也同时申请参与分配,导致在法院处置了何某的房产后,开发商仅分配到很少的房款,之前承担担保责任的费用无法足额收回。

损失:担保费无法足额收回

在何女士纠纷中,由于开发商与购房者并未约定回购条款,同时未能通过积极配合银行办理该房屋的抵押登记来免除其担保责任,因此开发商在承担担保责任后,只能按照民法的规定向法院起诉,要求购房者清偿其承担担保责任的费用。购房者何女士只需向开发商履行还款义务即可,其房产的所有权仍归属于购房者。由于何女士有其它债权人,故开发商的担保费无法足额收回。

“回购”到底是个啥

“回购”究竟如何定义?

“回购”它本身是开发商们在商业运营过程中衍生的一种商业用语,从法律上究竟对它如何理解,一直以来,都是颇具争议的。

从以上的两个案例中,我们可以看出,“回购”是购房者因为某种原因无法归还银行按揭贷款时,开发商为购房者向银行承担保证担保责任后,由开发商从购房者处将购买的房屋重新买回以实现归还其所欠银行贷款的方式。

针对这种状况的出现,也有律师认为:“回购”条款本应它是属于中立。关键是看其约定的回购条件是什么?是以原价回购?还是以市场价进行回购?从某种意义上讲,由于开发商与消费者相比,在对合同的把握上更准确,更具有优势地位。因而,目前出现的很多回购条款客观上是对开发商有利的。因此,建议购房者在签订购房合同时,需要谨慎把握好各项购房条款。

它在法律上涉及到6大法律关系,不同的案子有不同的内容,甚至连不同的法官对“回购条款”的理解都是不一样的。

“回购”影响当事三方

从法律上而言,无法对“回购”进行一个完整的定性。那它的存在,对于当事三方来说又会带来什么样的影响呢?

记者从有关方面获悉,“回购”对于银行来说,有了开发商作为担保,那些很有可能成为不良的贷款本、息,转由开发商来为其“买单”,自然少了很多麻烦事,也降低了本身银行不良债权的总量;

对开发商来说,由于购房者未履行合约,未按期向银行还款,之前与其签订的合同被解除了,促成了回购条款的生效。开发商在此时必须承担连带责任,将购房者未还完的款项支付给银行,它有权回购购房者的房产来弥补自己的损失。因而,对于开发商而言,“回购”是对其本身权利的一种保障,因为开发商承担了其担保义务;对业主来说,发生“回购”是很不幸的一件事。但最终会带来的多大的损失,关键是看其回购条款是如何约定的?业主本身是采取什么方式来进行有效解决的?不同的解决方式,最终的结果都会有所不同。

三种因素促使“回购”生效

通常,根据回购条款的约定:购房者有严重违约情况出现将导致银行要求其提前还款,并通知开发商承担担保责任。开发商在为购房者承担了个人住房借款合同中约定的担保责任后,开发商就有权收回购房者所购房产。

因此,有可能导致银行要求提前还款的有以下三种。其一,借款人本人丧失民事行为能力时、被宣告失踪、死亡而无继承人或受遗赠人;其二、借款人的继承人或受遗赠人或财产代管人拒绝为借款人履行偿还贷款本息的义务;其三、借款人连续三个付款期或在合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息(实践中银行多数约定为3期或6期,但也有银行不同,具体违约期数见银行借款合同的约定)等。

其中,最有可能导致购房者房产被回购的情况就是第三种,因为很多回购条款主要是针对购房者本人主观不履行还款义务来约定的。所以,对购房者本人而言,办理按揭是庄严的承诺,是自己与银行签订的借款合同,是正式的协议。要理智对待,实际评估自己的经济实力,要是没有足够的还款能力就不要签借款合同,为房产回购埋下隐患。

解决“回购”方式不同后果

据了解,目前面临“回购”风险的购房者们,往往会采取四种方式进行解决。

其一为继续按揭,将“回购”遏制在萌芽状态。重视银行的催款行为,继续坚持交纳按揭。在这里,“银行的催收”则是风险的表明,应该引起所有购房者们相当的重视度。

其二为积极处理,将损失降到最低。作为购房者应该对自己的财务状况有一个较好的评估。一旦出现对自己不利的因素时,自己要积极主动进行处理问题,不要抱着侥幸心理,拖到事情无法挽回才想到解决,其实,有很多相应的救急措施可以弥补。如将房屋进行转卖,这样不仅可以收回房款,还有可能享受房产的升值。这样的结果比开发商“回购”要好得多。

其三为和平解决,收回部分房款。这一环节,主要是看购房者与开发商之间的协商程度。协商得好,可能会收回首期,挽回部分损失等。

其四为背负债务,痛苦不堪。由于个别购房无法接受现实,无视自己本身的错误,始终认为自己是受害者。开始不停的进行诉讼,屡诉屡败,因而不仅不能挽回损失反而背上了更多的债务。

以上四种解决方式较为典型,且后果的严惩程度从轻到重、层层递进。作为购房者,你们自己究竟要走哪条路,请三思而后行啊!

已有1人评论

签到天数: 3 天

[LV.2]偶尔看看I

建筑加固特材销售 发表于 2015-8-28 04:30:06
几天后,她又去找售楼员问违约责任,对方才说出真相。如果一年之内她不能还清借款,开发商会按照规定收取违约金,甚至将收回房子。由于还没有进入签约阶段,张俊并没有见到《借款协议》的真实内容。
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